Cómo funciona una hipoteca
Una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo garantizado con la vivienda. Casi todas se liquidan por el sistema francés, que tiene una característica definitoria: la cuota es siempre la misma, pero lo que hay dentro de esa cuota cambia mes a mes.
Cada mes se calculan los intereses sobre la deuda pendiente. Lo que sobra de la cuota después de pagar esos intereses es lo que reduce la deuda. Como la deuda baja, los intereses del mes siguiente son menores y queda más para amortizar. El proceso se acelera solo.
La fórmula de la cuota
cuota = C · i / (1 − (1 + i)−n)
- C es el capital prestado (precio menos tu entrada).
- i es el interés mensual en tanto por uno: el TIN anual dividido entre 100 y entre 12.
- n es el número total de cuotas: años × 12.
Calcular la cuota a mano
Hipoteca de 160.000 € al 3 % TIN a 30 años.
- Interés mensual: 3 ÷ 100 ÷ 12 = 0,0025.
- Número de cuotas: 30 × 12 = 360.
- Calcula (1 + i)−n: 1,0025−360 = 0,407027.
- Réstalo de 1: 1 − 0,407027 = 0,592973.
- Multiplica el capital por el interés: 160.000 × 0,0025 = 400.
- Divide: 400 ÷ 0,592973 = 674,57 € al mes.
Multiplicando por las 360 cuotas: 242.844 €. De los cuales 160.000 son el capital y 82.844 € son intereses. Más de la mitad del precio de la casa, otra vez, en intereses.
Por qué al principio casi todo son intereses
En el ejemplo anterior, la primera cuota se reparte así: 160.000 × 0,0025 = 400 € de intereses y 274,57 € de amortización. La última, en cambio, lleva 672,88 € de capital y solo 1,68 € de intereses.
La consecuencia práctica es doble. Primero, que amortizar pronto ahorra muchísimo más que amortizar tarde: cada euro que quitas al principio deja de generar intereses durante treinta años. Y segundo, que si vendes la casa a los cinco años habrás pagado 40.474 € y seguirás debiendo 142.250: apenas has reducido la deuda en 17.750 €.
Alargar el plazo baja la cuota y sube el coste
Los mismos 160.000 € al 3 %, según el plazo:
| Plazo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 1.104,93 € | 38.888 € |
| 20 años | 887,36 € | 52.965 € |
| 25 años | 758,74 € | 67.621 € |
| 30 años | 674,57 € | 82.844 € |
Pasar de 15 a 30 años baja la cuota un 39 % y más que duplica los intereses. Son 43.956 € más, por el mismo piso. No hay respuesta universal sobre qué es mejor: depende de si el margen mensual te hace falta para vivir o para invertirlo a un rendimiento superior al tipo de la hipoteca.
Lo que esta calculadora no incluye
- Los gastos de compra. Impuestos, notaría, registro y gestoría suelen sumar entre un 8 % y un 12 % del precio según el país y la región, y se pagan aparte de la entrada.
- Los seguros vinculados. Hogar y vida son habituales para conseguir el tipo bonificado y no aparecen en la cuota del préstamo.
- La revisión del tipo variable. El cálculo asume tipo fijo. En una hipoteca variable, la cuota cambia en cada revisión según el índice de referencia.
- Las comisiones. Apertura, subrogación o amortización anticipada, cuando existen, entran en la TAE pero no en esta fórmula.