La fórmula
Yield bruto = alquiler anual ÷ precio · neto = (alquiler − gastos) ÷ inversión total
De dónde sale
El yield bruto divide el alquiler anual entre el precio de compra y es fácil de calcular, que es justo por lo que se usa en los anuncios. El neto descuenta los gastos que de verdad hay —IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino— y divide entre la inversión total, que incluye los impuestos y gastos de la compra. Esa diferencia entre el denominador de uno y de otro es la mitad del salto entre las dos cifras.
Cómo calcularlo a mano
- Multiplica el alquiler mensual por doce
- Divide entre el precio de compra: ese es el yield bruto
- Réstale los gastos anuales de propiedad
- Divide entre el precio más los gastos de compra: ese es el neto
Lo que conviene saber
Falta una pieza que cambia mucho la cifra y que no se puede fijar aquí: los periodos sin inquilino. Un mes vacío al año se lleva más de ocho puntos porcentuales del ingreso, así que conviene contarlo dentro de los gastos anuales. Tampoco entra la fiscalidad del alquiler, que depende del país y a veces bonifica bastante. Y el yield no es la rentabilidad total: falta la revalorización, que en algunos mercados pesa más que la renta.