Rentabilidad bruta y rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es la cuenta rápida: lo que ingresas al año dividido entre lo que te costó el inmueble. Sirve para descartar operaciones en treinta segundos.
bruta % = (alquiler mensual × 12) ÷ inversión total × 100
La rentabilidad neta es la que decide. Resta antes todos los gastos recurrentes y los meses en que el piso está vacío.
neta % = (ingreso anual − gastos anuales) ÷ inversión total × 100
Entre una y otra suele haber entre uno y dos puntos de diferencia. Un piso que parece rendir un 6 % bruto acaba en un 4 % neto, y esa diferencia es exactamente lo que separa una buena inversión de una mediocre.
Cómo calcularla a mano
Piso de 150.000 €, 15.000 € de gastos de compra, 800 €/mes de alquiler, 2.400 € de gastos anuales y un mes vacío.
- Inversión total: 150.000 + 15.000 = 165.000 €.
- Ingreso anual real: 800 × 11 meses = 8.800 €.
- Rentabilidad bruta: 8.800 ÷ 165.000 × 100 = 5,33 %.
- Beneficio neto: 8.800 − 2.400 = 6.400 €.
- Rentabilidad neta: 6.400 ÷ 165.000 × 100 = 3,88 %.
- Años en recuperar: 165.000 ÷ 6.400 = 25,8 años.
Los gastos que casi nadie cuenta
La rentabilidad publicada en los portales inmobiliarios es siempre la bruta, y siempre suponiendo doce meses de ocupación. Estos son los conceptos que faltan:
- Gastos de compra: impuestos, notaría, registro y gestoría, entre un 8 % y un 12 %.
- Comunidad de propietarios, salvo pacto en contrario.
- Impuesto sobre el inmueble (IBI, predial, contribución, según el país).
- Seguro de hogar y de impago, este último cada vez más habitual.
- Mantenimiento y averías: una previsión razonable es el 1 % del valor del inmueble al año.
- Meses vacíos entre inquilinos, y el coste de encontrar al siguiente.
- Impuestos sobre la renta del alquiler, que dependen del país y de tu situación.
Qué cambia si hay hipoteca
Con financiación, la rentabilidad del inmueble no varía, pero la de tu dinero sí, y mucho. Es lo que se llama apalancamiento.
Siguiendo el ejemplo: si en lugar de poner 165.000 € pones 50.000 € y financias 115.000 € con una cuota de 545 €/mes, tu desembolso anual en hipoteca es de 6.540 €. El flujo de caja pasa a ser 6.400 − 6.540 = −140 € al año: pones dinero cada mes.
A cambio, cada cuota amortiza capital, así que el patrimonio crece aunque el flujo sea negativo. El apalancamiento multiplica el resultado en las dos direcciones: si el piso se queda vacío tres meses, sigues pagando la cuota igual.
Qué se considera una buena rentabilidad
| Rentabilidad neta | Lectura |
|---|---|
| Menos del 3 % | Difícil de justificar salvo por expectativa de revalorización |
| Del 3 % al 5 % | Lo habitual en grandes ciudades consolidadas |
| Del 5 % al 7 % | Operación buena; suele exigir zona secundaria o reforma |
| Más del 7 % | Revisa los números: casi siempre hay un riesgo no contado |
La referencia útil no es un número absoluto sino la comparación: si un activo sin riesgo renta un 3 %, un inmueble con gestión, averías e impagos debería rentar bastante más para compensar el trabajo y el riesgo.