La fórmula
gastos = precio × (impuesto + AJD) + notaría + registro + gestoría + tasación · ahorro = entrada + gastos
De dónde sale
El precio de una vivienda no es lo que cuesta comprarla. Encima van un impuesto sobre el precio —transmisiones patrimoniales si es usada, IVA más actos jurídicos documentados si es nueva—, la escritura en la notaría, la inscripción en el registro, la gestoría que tramita todo y, si hay hipoteca, la tasación. Juntos suelen ser entre un 8 y un 15 % del precio, y ese dinero no lo presta el banco: sale del ahorro, junto con la entrada. Por eso la cifra que importa no es el precio sino lo que hay que tener el día de la firma, que es la entrada más los gastos.
Cómo calcularlo a mano
- Multiplica el precio por el tipo del impuesto: es la partida más grande
- Si la vivienda es nueva, añade también el porcentaje de actos jurídicos documentados
- Suma notaría, registro, gestoría y tasación
- Calcula la entrada como porcentaje del precio y súmale los gastos: es el ahorro que necesitas
Lo que conviene saber
El impuesto es lo que cambia de un sitio a otro y lo que más pesa. En España el ITP de vivienda usada va del 6 al 11 % según la comunidad, con tipos reducidos por edad, familia numerosa o discapacidad, y la vivienda nueva paga un 10 % de IVA más el AJD autonómico, entre el 0,5 y el 1,5 %. En México se llama impuesto sobre adquisición de inmuebles y lo fija cada estado; en Argentina hay sellos provinciales y en Colombia registro y notaría se reparten por ley entre las partes. Notaría y registro van por arancel oficial en tramos según el precio, así que a más precio más cuesta, pero menos en proporción. Y desde 2019 en España los gastos de la hipoteca —su notaría, su registro y su gestoría— los paga el banco: lo que aquí se suma son los de la compraventa, que siguen siendo del comprador.